ACHAT D’UN BIEN EN ESPAGNE

· PROCESSUS D'ACHAT

L’acquisition d’un bien immobilier en Espagne ne démontre pas de difficultés particulières :

Première étape : Le registre foncier (Registro de la propriedad)

Permet de vérifier immédiatement que le bien objet de la vente n’est grevé d’aucune dette par l’obtention de «la nota simple ».

Deuxième étape : La rédaction du contrat d’achat (contrato privado de compraventa)

C’est le contrat préalable à l’acte notarié qui fixe les conditions de la vente future et les obligations du vendeur.

Il contient tous les détails de l’opération soit description de la propriété, prix d’achat, modalités de paiement…

Lors de sa signature un acompte (arras) est toujours exigé, son montant est d’environ 10% du prix de vente. Ce contrat est visé et vérifié par un avocat spécialisé représentant l’acheteur, qui le valide et le traduit en français en y incluant les clauses conventionnelles d’usage visant notamment le remboursement de l’acompte en cas de refus de prêt ou la validation des pièces d’urbanisme ou autres.

Troisieme étape : Obtention du N.I.E

Préalablement à l'acte notarié, obtention du N.I.E auprès du consulat d'Espagne en France ou par présence personnelle dans un commissariat. Ces démarches doivent être effectuées par l'acheteur lui-même ou possibilité de représentation complète pour N.I.E + signature acte notarié + ouverture de compte bancaire espagnol si pouvoir notarié octroyé en faveur de quelqu'un en Espagne.
Délai d'obtention: consulat un mois environ. Commissariat tout dépend : entre immédiat et quelques jours.
Important : le N.I.E n'a qu'une validé de 3 mois (au-delà il faut demander un renouvellement).

Quatrième étape : L’acte notarié

L’acte de transmission (escritura) est signé entre le vendeur et l’acheteur libre de toutes charges devant un notaire espagnol avec paiement du prix de la vente.

Cinquième étape : L’enregistrement

L’enregistrement de la vente se fait au registre des propriétés par l’avocat ou une société de gestion (gestoria) qui récupère l’acte authentique chez le notaire, paie les impôts et procède à l’enregistrement de l’acte.

· FRAIS LIES A L’ACHAT

Les frais d'acquisition sont généralement estimés à 10 % du montant du prix de vente officiel (escritura).

Impôts

- Pour les constructions existantes : ITP-TPO (impôt de transmission du patrimoine) au taux minimum (Valence et dans de nombreuses communautés autonomes): 7% ou 8% selon les communautés autonomes. Certaines communautés ont des taux progressifs allant de 8% à 10%.

Selon le code civil : frais de l'acte: vendeur et frais de copie : acheteur. Il n'est donc pas automatique que l'acheteur prenne en charge la totalité des frais de notaire.

- Pour les constructions neuves : 10% de TVA (IVA) + 1,2% d’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD).

Frais de notaire (à titre indicatif)

Application d’une échelle de pourcentage sur la valeur de l’écriture notariée suivant barème :

- 30 050 à 60 101 € : 1,50/1000

- 60 101 à 150 253 € : 1,00/1000

- 150 253 à 601 012 € : 0,5/1000

- 601 012 à 6 010 121 € : 0,3/1000

NB : Réduction de 25 % du barème dans le cadre de prêts et crédits personnels où à garantie hypothécaire.

Registre de la propriété

Taux en pourcentage sur la valeur du bien immobilier suivant l’échelle de valeur :

- 30 050 à 60 101 € : 1,25/1000

- 60 101 à 150 253 € : 0,75/1000

- 150 253 à 601 012 € : 0,30/1000

- 601 012 à 6 010 121 € : 0,20/1000

Frais d’avocat

Si représentation (N.I.E, ouverture de compte, signature acte de vente) honoraires montant minimum 2500 €.

Remarque importante

Les conditions et taux sont donnés à titre indicatif car susceptibles de modifications règlementaires annuelles. Certaines communautés peuvent appliquer des taux différents.

· IMPOTS LIES A LA POSSESSION D’UN BIEN EN ESPAGNE

Impôt sur le revenu

Si la propriété n’est pas la résidence principale l’impôt est calculé sur la base de 2 % de la valeur cadastrale comme revenu de la propriété (1,1% si valeur cadastrale révisée à partir du 01/01/1994):

- Imposition à 24,75 % pour les non-résidents

- Imposition en fonction du barème progressif de l'IR espagnol pour les résidents.

Impôt sur le patrimoine

L'impôt sur le patrimoine a été réintroduit en Espagne depuis 2011 pour la période 2011 à 2013.

· TAXES ANNUELLES

Taxe foncière (IBI) elle est fixée par chaque commune individuellement sur la base de la valeur cadastrale de la propriété. Le taux est variable avec un maximum de 1,17%.

NB : Il n’y a pas de taxe d’habitation ni de taxe de redevance télé en Espagne.

Taxes communales (TASAS) : selon les communes il est possible de payer une taxe pour les ordures ménagères, l’assainissement. Elle représente en général quelques centaines d’euros par an.

Syndicat des propriétaires dans le cas d’un complexe commun prévoir des charges pour ordures ménagères, espaces verts, assurances, piscine, ascenseur…

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